Не так давно в редакцию обратились встревоженные жильцы элитного дома «Солнечный». Этот комплекс, расположенный у Варваровского моста,  уже несколько лет является визитной карточкой обновленного города. Правда, за эти годы время успело окутать дом пеленой слухов, которые, в отличие от плесени, покрывшей стены брошенных «хрущовок», очень трудно очистить.

Естественно, меня заинтересовал визит гостей с «Солнечного». Они рассказали о том, что здание не отапливается, жильцы мерзнут в своих квартирах, а местный ЖЭК и пальцем не шевелит, чтобы решить проблему.

Я всегда полагал, что состоятельным людям, а другие в «Солнечном» не живут, легче решать бытовые вопросы. Оказалось, что нет. В отличие от индивидуальных коттеджей, в котором человек чувствует себя полноправным хозяином,  жильцы многоквартирного дома становятся невольными жертвами конфликта интересов. В нем с одной стороны участвует ЖЭК, а с другой -  общественная организация под названием Объединение совладельцев многоквартирного дома, которое сами жильцы и образовывают.

Но к этому мы еще вернемся.  Сначала попытаемся развеять некоторые слухи, которыми до сих пор никто публично не опроверг. И это странно, ведь группа «Приват»,  выступившая инвестором проекта, как никто другой должна была быть заинтересована в хорошей репутации «Солнечного». Ведь от этого напрямую зависит продажа нереализованных квартир.

Трещина

Несколько лет назад в Николаеве заговорили о трещине, которая, якобы, может угрожать конструкции возведенного дома. Увидел ее и я, прогуливаясь по паркингу. В свое время она кого-то сильно напугала, и молва разошлась по всему городу.

На самом деле, ничего страшного в ней нет. На место выезжали архитекторы. Исследовали и сделали заключение: дом в полном порядке, никакого проседания нет, фундамент залит основательно.Дом состоит из трех секций. Есть два температурных шва. Где-то пошла небольшая трещинка: сказалась незначительная ошибка при строительстве – не правильно заделали стык.

Вот с кровлей проблема была. Когда сдавали дом – что-то недоглядели. Из-за этого здание заливало вплоть до пятого этажа.  Обратились к застройщику, и он произвел гарантийный ремонт. Теперь с крышей все в порядке.

Вообще, надо сказать, «Солнечному» повезло. «Приватбанк» успел ввести его в эксплуатацию еще до кризиса. И в Киеве и в других крупных городах  есть немало случаев, когда застройщики не выполнили своих обязательств перед жильцами. Многие вообще исчезли, и люди остались без квартир.

Жильцы «Солнечного», вселившись, дружно пытаются сделать свой дом еще красивее: обустроили детскую площадку, на все квартиры установили почтовые ящики,  в паркинге оборудовали систему видеонаблюдения.

Слухи о трещине многие связывают с неконкурентной борьбой. Дескать, есть в Николаеве застройщики, испытывающие большие проблемы с реализацией построенного элитного жилья.  Они, мол, и заинтересованы в ухудшении репутации «Солнечного».

Но давайте смотреть на вещи здраво:  в этом ли главная причина того, что люди не спешат приобретать квартиры в «Солнечном»?  Рассказывают, что недавно приходили четверо потенциальных покупателей. Смотрели, знакомились, увиденное им понравилось. Но потом их отвели в сторонку работники ЖЭКа, о чем-то рассказали, и гостей след простыл.

Дом, в который вселился ЖЭК

История возникновения общества с ограниченной  ответственностью «Солнечный-ЖЭК» уходит своими корнями в 2007 год. До сдачи в эксплуатацию жилмассива «Солнечный» такой организации не существовало. К слову, нет ее и сегодня в реестре городского департамента ЖКХ. Т.е. не жилищно-эксплуатационная контора в привычном понимании этого слова, а частная фирма, созданная по инициативе застройщика для содержания многоквартирного дома.

Правда, до сентября 2009 года, по словам очевидцев, ООО «Солнечный ЖЭК» не оказывал никаких услуг: лифты не работали, лестницы не убирались, мусор не вывозился. Это подтвердил в разговоре со мной и главный инженер Юрий Принько, который вместе с директором пришел на работу в «Солнечный» как раз осенью того же гола. До этого руководство ЖЭКа менялось пять (!) раз. 

-Тогда, - вспоминает Юрий Иванович, - в доме были большие проблемы – не было газа, не работали лифты, отсутствовало нормальное освещение. С нашим приходом все заработало. Главное – в квартиры жильцов наконец пошел газ.

С самого начала наши отношения с жильцами складывались нормально. Они заключили договора с ЖЭКом. Одни выполняли его условия, другие не выполняли. А ряд жильцов вообще не заключили договора. Тем не менее, мы обслуживали всех. Никакого конфликта я не видел.

Ранее ЖЭКом были заключены договора со всеми поставщиками коммунальных услуг. И они действовали до того момента, пока не образовались долги. И это были не долги самого ЖЭКа, а задолженность со стороны жильцов. Люди не  заплатили ЖЭКу за потребленную электроэнергию. Соответственно эту сумму сам ЖЭК недоплатил поставщику.

Мы разговаривали со всеми, кто не платил за услуги. Мотивация была разной. При  этом конфликтных ситуаций не было. Как раз с жильцами ЖЭК всегда находил общий язык.

ОСМД

Думается, если бы дело обстояло именно так, жильцы «Солнечного» не стали бы в противовес ЖЭКу создавать ОСМД.  Эта идея родилась не на пустом месте. Сначала возникло недовольство тарифами. Когда человек покупает квартиру, в себестоимости квадратного метра приобретаемой площади уже находятся все затраты: от первого камня в фундаменте до инженерных сетей, призванных обслуживать этот дом. Но деньги за обслуживание дома ЖЭК с жильцов брал. При этом, они не в полной объеме поступали снабжающим организациям.

- Арифметика проста: Если платежи, скажем, за газ пройдут через ЖЭК, они автоматически будет обложены налогом в 10 %. Откуда появилась задолженность?  Мы купили воду по существующему тарифу, оплатили ее, но «Водоканал» в итоге получил на 10 % меньше. Плюс 15 %  - прибыль. Так и возникает задолженность. С точки зрения экономики – бессмыслица полная, - считает член правления ОСМД «Солнечный-2010» Юрий Жуков.

Были и другие причины, толкнувшие жильцов к разрыву отношений с ЖЭКом. Например, зимой он включал на всю обогрев пустых квартир, из-за чего в заселенных квартирах нарушался температурный режим. Жильцы шли и в ручную снижали подачу тепла в непроданные квартиры. Через полчаса появлялся сотрудник ЖЭКа и откручивал все обратно.

Наконец, 8 ноября 2009 года на учредительном собрании было принято решение о создании ОСМД «Солнечный-2010». 2 февраля состоялась государственная регистрация, после чего на общем собрании было принято решение принять на баланс весь жилой комплекс по ул.Мостостроителей, 17.  Уведомили о своем решении балансодержателя дома -  ООО «Приват-Житло-Юг».  Но тут произошло то, что  направило дальнейшие события в неправильное русло. Рассказывает заместитель председателя правления ОСМД «Солнечный-2010» Владимир Бабич:

- Мы обратились в суд с иском к ООО «Приват-житло-юг» с требованием передать дом в эксплуатацию ОСМД. В ответ нам сообщили, что все это имущество застройщик передал в уставный фонд ООО «Солнечный ЖЭК».  В связи с этим суд не принял иск к рассмотрению.

Мы обратились в городской департамент ЖКХ. Там сказали, что вопрос с определением балансодержателя дома на исполком не выносили.  Коли так – жильцы сами определились, выбрав ОСМД.

По закону, жильцы, создав ОСМД, имеют полное право назначить его исполнителем жилищно-коммунальных услуг как коллективного заказчика от жильцов. В этом случае ОСМД может либо управлять этими процессами сам либо выбрать для этих целей управляющую компанию.

Здесь надо отметить, что бомба замедленного действия под будущий конфликт между ЖЭКом и ОСМД была заложена ранее. В июне 2007 года, когда сдавался дом в эксплуатацию, на заседании исполкома городского совета было принято решение принять акт ввода дома в эксплуатацию и застройщику – компании «Приват-житло-юг» обеспечить его эксплуатацию.  Уже само этот решение нарушает законодательство Украины о жилищно-коммунальных услугах и одну из норм Закона об ОСМД. Только через два месяца после утверждения акта о вводе дома в эксплуатацию горисполком должен был назначить компанию –балансодержателя. Это должно было быть предприятие, специализирующееся на оказании жилищно-коммунальных услуг.

В 2008 году  произошло еще одно событие, которое в настоящий момент оспаривается в суде. ООО «Приват-житло-юг» получило свидетельство о праве собственности на лестничные клетки, мусоропроводы, помещение котельной, общие проезды в паркинге и все вспомогательные помещения. Одним словом, все места общего пользования.

Это, в конечном счете, и привело к возникновению патовой ситуации, жертвой которой оказались ни в чем не повинные жильцы. Начался спор за то, кто будет с них брать плату за коммунальные услуги.

Это признает и главный инженер ООО «Солнечный ЖЭК»:

- Самый больной вопрос – как собрать с жильцов деньги. Мы дали ОСМД право – пожалуйста, заключайте договора. Они подписали их с «Николаевлифтом», «Николаевводоканалом», организацией по вывозу мусора, «Николаевгазом». Но потом «Николаевгаз» заявил, что будет подписывать договор только с балансодержателем, тем лицом, которое обслуживает оборудование. Вы понимаете, что такое газовая котельная. Мы управляем имуществом балансодержателя.

У нас с собственником непроданных квартир  - днепропетровской компанией «Финансовый капитал» заключен договор на обслуживание. Мы подписали тройное соглашение с ОСМД и «Николаевгазом», согласно которому стоимость газа оплачивается по факту его потребления. Мы оплачиваем 30 %, а жильцы – 70 %. Часть жильцов, вселившихся в дом, как не платили за оказываемые услуги, так и не платят до сих пор. Многие просто не знают, кому платить – ОСМД или ЖЭКу?

Клинч

Спор между двумя организациями,  претендующими на обслуживания элитного дома, уже второй год подряд приводит к срыву начала отопительного сезона.  Для того, чтобы погасить задолженность по всему дому, жильцы в прошлом году были вынуждены взять кредит в размере 120 тысяч гривен и рассчитаться с поставщиком газа. К сожалению, уроки из той истории не были извлечены и сегодня. В начале статьи я упоминал жильцов «Солнечного», обратившихся в редакцию за помощью. Через несколько дней после этой встречи тепло в квартиры людей все-же пошло.

Ситуация действительно была критической, - вспоминает Юрий Жуков. - Старики, женщины, дети находились в замерзающем доме, и пришлось вновь, как и год назад обращаться за помощью в областную государственную администрацию. Мы благодарны Геннадию Борисовичу Николенко за то, что он вмешался, дал ряд жестких поручений. Проблема  в итоге была решена.

В ЖЭКе по-своему смотрят на возникшую ситуацию:

- Почему возникли проблемы с пуском тепла?  Накануне отопительного сезона к нам поступило много писем. Я обращаюсь в ОСМД с просьбой показать документы на транспортировку и поставку газа. До 10 ноября мы ничего не увидели и были вынуждены напрямую заключить договор с «Николаевгазом». В этот же день тепло поступило в дом, - говорит Юрий Принько.

Сколько времени люди, проживающие в этом элитном доме, будут находиться заложниками неурегулированных отношений необычного ЖЭКа и созданного ими же объединения совладельцев многоквартирного дома?  Те, с кем мне приходилось общаться, утверждают, что до тех пор, пока «Финансовый капитал» не продаст все квартиры, а на сегодняшний день их выкуплено уже 58, ООО «Солнечный-ЖЭК» не исчезнет. В нем кровно заинтересован владелец нереализованного жилья. Надо же его кому-то охранять. Поэтому единственный способ предотвращать будущие проблемы в интересах жильцов – искать компромисс.

В поисках согласия

Каким видится путь к этому взаимопониманию ? Не мешать друг другу, а работать на благо жильцов. Вот только как это сделать? ЖЭК предлагает свой вариант, ОСМД – свой.

Предложение ЖЭКа: мы заключаем такой же договор, как и с собственниками непроданных квартир, и оказываем услуги.

Вообще-то это нормально, если две соседствующие организации хотят заключить договор о совместном обслуживании дома. Хотя трудно понять, что такое обслуживание со стороны ОСМД. Сети, лестничные пролеты, коридоры находятся на балансе «Приват-житло-буда». Котельную обслуживаем мы. Я отвечаю за подготовку к отопительному сезону, и я несу затраты, которые идут на котельную. Наша оплата должна сидеть в тех тарифах, которые устанавливаются для жильцов. Собственникам жилья сегодня нужно понять одно: за оказываемые услуги нужно платить. Вот и вся картина. Платите деньги, и вам будут оказаны услуги. 

Это мнение главного инженера Юрия Принько.

В руководстве ОСМД ЖЭК называют пиявкой, которая присосалась. Говорят, что его руководству уже больше месяца передан предложенный ОСМД договор  о совместном управлении домом. Предложили формулу 70 на 30. Как с газом. 70 процентов расходов на содержание несут жильцы, 30 процентов – ЖЭК.  Вначале в ЖЭКе от него отбивались, хотели внести тариф на отопление – по 5 гривен с каждого жильца. Люди естественно возмутились.

- Мы готовы к сотрудничеству, и понимаем, что пока все квартиры не проданы, кто-то должен их поддерживать. Но есть главное условие: в первую очередь должны пропорционально  оплачиваться счета поставщиков услуг, - говорит Владимир Бабич.

На самом деле, в «Солнечном» и у владельца непроданных квартир и у собственников жилья одна и та же цель – дом должен процветать. Но есть какой-то субъективный фактор, который мешает сторонам найти общий язык. Застройщик хочет содержать  пустые квартиры бесплатно. В прошлом году за их отопление не было заплачено ни копейки. Сегодня договорились, что 30 %  расходов по отоплению всего дома возьмет на себя застройщик через своего представителя, каковым является ООО «Солнечный -ЖЭК».  И такая формула была принята еще в августе 2010 года. Но все это время что-то тормозило ее реализацию на практике.  Надо сказать, что параллельно идут  судебные разбирательства, но когда они будут завершены – сейчас не берется сказать никто.

По словам Юрия Жукова, этот случай не единичный. Он характерен для всей Украины. Недавно Конституционный суд вынес решение, в соответствие с которым человек, приобретая квартиру, получает в совместное пользование коридоры, проезды, проемы, лифты, лестничные клетки и все коммуникации. И решение это было вынесено не на пустом месте. В Конституционный суд обратились люди, приватизировавшие комнаты в общежитиях. Им сказали: вы купили  комнату, а коридоры не ваши. Летайте по ним, забирайтесь в комнату через окна и т.д. И эти процессы идут по всей стране. Нередко дело доходит до суда.

Член правления поясняет, почему жильцам выгоднее работать с ОСМД:

Возьмем расчеты. Согласно законодательству, такие платежи освобождены от налога. Обслуживание нашего дома не должно содержать коммерческой составляющей. Мы покупаем услуги по той цене, которая есть на рынке. Иметь посредника в лице жилищно-эксплуатационной конторы в этом случае просто абсурдно.

Сейчас ООО «ЖЭК «Солнечный» выполняет одну единственную функцию – охрану непроданных квартир. Что касается котельной, то на наш взгляд, она, как наше общее имущество, незаконно передана застройщиком в уставный фонд ООО «ЖЭК «Солнечный». Все подобные суды в Украине закончились в пользу ОСМД и жильцов.

 Складывается ощущение, что сторонам  едва - ли удастся договориться. Нужен кто-то третий, кто выступит в этом случае арбитром. Если этого не произойдет, пострадают как обычно жильцы. Элитный дом должен славиться всем. Не только удачным расположением, видом из квартир , планировкой жилья и инфраструктурой.  В конце концов, он должен стать примером для других многостроек. Чтобы люди говорили: хотим так, как сделали в «Солнечном».

Автор:Игорь Данилов