Плата за землю в Николаеве: интрига остается, нарушения со стороны чиновников тоже

Средства массовой информации периодически напоминают николаевцам о приближающихся проблемах с платой за землю. Прошедшие две недели стали весьма заметной вехой на пути разрешения проблемы.

Плату за землю вспоминали 10.05.2011г. на встрече актива профсоюза предпринимателей Николаевской области с главой ОГА, но было это уже в конце ограниченной по времени встречи – в конце четвертого часа.

Усталость участников не дала возможность вникнуть в суть проблемы, но председательствующий на встрече Н. Круглов и в этом вопросе дал понять «кто в доме хозяин». Несогласных с введением новой нормативной оценки земель города в 2011 году с нарушением норм Налогового Кодекса предпринимателей и всех присутствующих в зале он заверил, что он как руководитель областной партийной организации ПР обязательно встретится с соответсвующей фракцией горсовета, и положение будет исправлено. Новая, более высокая нормативная денежная оценка земель города будет введена, по его заверению, только с 01.01.2012 г.

Поддержи тех, кто каждый день держит город в курсе

Клуб НикВести — место, где читатель и редакция по одну сторону.

Участники имеют закрытый чат, эксклюзивную рассылку о закулисье жизни журналистов, видят новости раньше других и влияют на изменения.

Присоединяйся. Вместе сохраняем город светлым

Разовая поддержка Ежемесячная подписка

₴ 50 ₴ 100 ₴ 500

Поддерживать

₴ 100 ₴ 250 ₴ 500

Безопасная оплата

Получателем пожертвований является ОО «Николаевский медиа хаб» (ЕГРПОУ 45160758). Совершая пожертвование, вы подтверждаете, что сумма не подлежит возврату и может быть использована ОО на реализацию ее уставной деятельности, в том числе на поддержку независимой журналистики и создание общественно значимого контента. Публичная оферта.

Присутствующий на встрече городской председатель В. Чайка проинформировал о намеченном на 11.05.2011г. совещании представителей исполнительных органов совета, депутатов горсовета, городских специалистов – экспертов – оценщиков земель и представителей предпринимателей с руководителем творческого коллектива – разработчика нормативной денежной оценки, заместителем директора института «Гипроград» (г. Киев), доктором экономических наук Ю.Н. Палехой и пригласил всех желающих.

А на следующий день желающих посовещаться по проблеме оказалось немного: всего-то десять человек, включая высокого гостя и начальника управления земельных ресурсов Николаевского городского совета А. Мороза.

Ю. Палеха ознакомил участников с содержанием и результатами работы по оценке земель города. Он согласился со всеми выделенными факторами повышения нормативной оценки земельных участков города, выявленными николаевскими оценщиками, но при этом пожалел о том, что городским советом не была своевременно проведена работа по апробированию оценки на конкретных примерах. А время на это было: оценка прошла Государственную землеустроительную экспертизу 29 июля 2009 г. и рассмотрена профильной комиссией 09.11.2009 г

Безусловно, года достаточно на апробацию самой оценки и ее конечного программного продукта, на выполнение нескольких сотен расчетов, которые позволили бы сделать выводы о соответствии результатов николаевским реалиям, выработать меры по совершенствованию и внесению изменений в оценку, окончательно апробировать и передать для пользования. Но тогда оценку местным специалистам не показали.

Руководитель авторского коллектива выслушал всех участников встречи, дал разъяснения по всем заданным вопросам, возможным предложениям и пожеланиям. Но исправить ошибку городского совета можно только путем внесения изменений в оценку в рамках, дозволенных законодательством, методикой и порядком нормативной денежной оценки. Возможность исправить нормативную оценку есть, но это большая работа , которая не может быть выполнена в сроки менее 3-4 месяцев: результаты должны пройти государственную землеустроительную экспертизу, для которой установлен период продолжительностью в месяц.

По получении электронной версии статистической отчетности по форма «6-зем» по землям населенных пунктов Ю. Палеха непосредственно в управлении определил одно из возможных направлений исправления оценки, для чего исполнительным органам совета необходимо внести изменения в исходные данные для оценки, в частности в структуру земель города, переместив часть земель сельскохозяйственного назначения, которые по прежним статистическим отчетам составляли большую часть земель приусадебной застройки, в категорию застроенных земель, что в настоящее время определено стандартом денежной оценки населенных пунктов. Такое изменение необходимо согласовывать с Николаевским городским управлением Госземагентства, которое «ведет» эту отчетность. Значения численных показателей структуры земель определяются на основе графических документов, которые упомянутым управлением в последние 15 лет, очевидно, не разрабатывались, в результате чего для нормативной денежной оценки были переданы недостоверные по структуре земель города данные. Учет при определении средней нормативной оценки земель города соответствующей действительности структуры земель и общей площади застроенных земель примерно 12500 га даст значение 170 грн/кв.м.

Дальнейшее уточнение нормативной оценки земель города по замечаниям николаевских специалистов коснется пересмотра значений коэффициента градостроительной ценности ряда зон города. Разработчик в результате сложных и громоздких расчетов получил максимальное значение этого коэффициента для ядра города (центра) 3,62, тогда как в прежней оценке 2000 г. это значение составляло 2,65.

Местные оценщики считают такое повышение градостроительной ценности центральной зоны недостаточно обосновано, так как за прошедший с прежней оценки период в ней не было значительных изменения и развития инфраструктуры центра. Корректировка оценки в этой части наиболее сложная, требует хорошего, досконального знания города и его районов, микрорайонов и даже кварталов. Юрий Николаевич заверил, что институт готов поработать и в направлении более точного учета градостроительных особенностей нашего города.

В процессе обсуждения оценщики отметили преобладание повышающих локальных факторов и отсутствие некоторых из ранее используемых в оценке земельных участков города. Ученый объяснил, что с целью более точного и объективного учета понижающих локальных факторов была принята методика установления таких факторов по заключениям соответствующих специализированных организаций.

Кроме того, оценщики обратили внимание разработчика на тот факт, что программный продукт, распространяемый среди субъектов, имеющих право оценочной деятельности по нормативной денежной оценке земель, не реагирует на адреса целого ряда улиц, что требует проверки программного продукта и его корректировки. Институт Гипроград разработчиком программного продукта не является и корректировать его может только предприятие – автор программы.

На встрече был поставлен вопрос и о снятии с этого документа грифа «ДСП», с чем все согласились. Вопрос незаконности решения от 26.01.2011г. не обсуждался.

С учетом всего изложенного, можно сделать вывод, что нормативная оценка земель г. Николаева может быть скорректирована в рамках законов, методики и порядка, и институт – разработчик готов это выполнить. Для этого необходимы средства, воля депутатов горсовета и городского головы, время и участие местных специалистов оценки земель. Необходимость отмены ранее принятого решения городского совета от 27.01.2011г. №3/40 на ближайшей сессии, намеченной на первую декаду июня очевидна. Учитывая квалификацию и конструктивизм разработчика оценки, есть уверенность в снижении значений денежной оценки городской земли и, соответственно, налога и арендной платы, до реального для г.Николаева уровня.

Но это касается только проблемы нормативной оценки земельных участков. Осталась без внимания еще одна проблема, связанная с реализацией платности пользования землей: заключение договоров аренды с собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах.

Как уже многократно разъяснялось в СМИ и на встречах с предпринимателями, привлечение к плате за землю лиц, не являющихся землепользователями – арендаторами в понятиях Земельного и Налогового Кодексов Украины и Закона Украины «Об аренде земли», понуждение таких лиц к заключению договоров аренды земельных участков в противоречие перечисленных здесь высших правовых актов, является не только нарушением законодательства, но и 19 ст. Конституции Украины. Проведенная проверка регуляторных актов Николаевского горсовета на соответствие законодательству специально созданной комиссией горисполкома выявила целый ряд ранее принятых регуляторных актов, которые не соответствуют одному из основных принципов местного самоуправления – законности. А указанные договоры заключаются как раз на основании такого регуляторного акта – решения Николаевского горсовета от 2003 г. № 16/7, раздел 7.

Комиссия указала на это нарушение, но горсовет до настоящего времени не отменил это решение 8-летней давности, так как на рассмотрение совета этот вопрос не выносился, хотя срок для отмены был установлен Президентом Украины – до 11.05.2011г.

Резкое повышение арендной платы в сочетании с незаконностью оформления договоров аренды и взимания арендной платы усилило напряжение в отношениях предпринимателей и чиновников.

Предприниматели более не желают платить по указанным договорам в 250 раз большую плату (яко бы за землю), чем они платили бы в виде возмещения затрат на плату за землю собственникам или постоянным пользователям земельных участков придомовых территорий (ОСМД, кооперативам и управляющим коммунальным предприятиям) при правильном оформлении земельных отношений.

Но проблема усугубляется тем, что несмотря на предстоящую отмену решения № 16/7, чиновники продолжают давление на предпринимателей, которые ведут предпринимательскую деятельность в помещениях многоквартирных домов, по заключению договоров аренды «яко бы» земли. С одной стороны, предприниматели, читая Налоговый кодекс, такой нормы не находят, а с другой – чиновники исполнительных органов горсовета и районных налоговых требуют заключения незаконных договоров.

Более того, при наличии разъяснений руководства ГОСКОМЗЕМА о невозможности и незаконности оформления договоров аренды земельных участков собственниками помещений многоквартирных домов и последнего разъяснения главного государственного налогового ревизора-инспектора Департамента налогообложения физических лиц ГНА Украины («Землеустроительный вестник», №4 за 2011 г.,стр.40), давление на предпринимателей не снижается. А надо всего-то прочитать несколько статей Земельного Кодекса Украины, Налогового Кодекса Украины, Закона Украины «Об аренде земли» и понять: земельный участок – это часть земной поверхности с определенными границами (ст.79 Земельного Кодекса); объект аренды - это земельный участок, а не какая-то доля придомовой территории (ст.3 Закона Украины «Об аренде земли»); - придомовая территории передается в собственность или в постоянное пользование не собственнику помещения многоквартирного дома, а ОСМД, кооперативу или коммунальному или государственному предприятию, осуществляющему управление домом (ст.42 Земельного Кодекса Украины). Земельный налог – обязательный платеж собственника земельного участка или постоянного пользователя земельным участком ( ст 14, п.14.1,пп 14.1.72, ст. 269 Налогового Кодекса Украины). Арендная плата за земельный участок государственной или коммунальной собственности – обязательный платеж арендатора земельного участка (ст.14, п.14.1, пп 14.1.34, ст. 288 п. 288.1 Налогового Кодекса). Налог за земельные участки, занятые жилищным фондом, …, садовыми товариществами, …, взимается в размере 3% земельного налога, рассчитанного в соответствии с ст. 274 и 275 Налогового Кодекса ( ст. 276 п.276.1 Налогового Кодекса).

Это так просто: если нет части земной поверхности, - нет земельного участка; нет земельного участка, - нет объекта аренды; нет объекта аренды, - нет договора аренды.

Не читая или не понимая уже действующих более десяти лет норм земельного законодательства и новых, введенных Налоговым Кодексом норм относительно арендной платы, городские чиновники продолжают понуждать предпринимателей выполнять установленные в нарушение земельного налогового законодательства действия, тратя деньги, время и здоровье.

Уже признано комиссией исполкома незаконным решение совета от 2003 г.№16/7, а первый заместитель городского головы Ю. Андриенко в мае с.г. отказывает предпринимателям в расторжении незаконных договоров «яко бы» аренды «яко бы» земли. Есть разъяснение первого заместителя председателя Госкомзема (письмо от 26.05.2010 г. №100/17/4-10) о невозможности оформления договоров аренды земельных участков с собственниками помещений многоквартирных домов, а его по вертикали подчиненный гр. Соломонюк С.Г. (городское управление земельных ресурсов Госземагентства) в марте с.г. составляет акт проверки и предписывает устранить замечание, т.е. заключить договор аренды части придомовой территории.

Вот к таким горе-чиновникам и направлено высказывание Президента Украины при посещении г. Николаева «Я ждать не буду». И предприниматели ждать уже не хотят.

Снять напряжение можно быстро: извиниться перед предпринимателями от имени горсовета и объявить о прекращении оформления договоров аренды земли без земли. Оформите правильно земельные отношения с собственниками и пользователями придомовых территории, взимайте налог, а все собственники помещений и квартир возместят свои части налога, соответствующие части придомовой территории.

Ну и, конечно, на ближайшей сессии горсовет просто обязан прекратить действие решения от 2003 г. №16/7.