Что план грядущий нам готовит? Николаев разделили на зоны

На Аляудах будет пляж, «Дормашину» разрушат, усадьбами застроят юг Балабановки, Широкобальский перегон, «Лески-2». Дома средней этажности появятся на Лагерном поле, ул. Комсомольской, ул. Чигрина, напротив морпорта «вырастут» офисы. Часть Ялт перенесут в другое место, а в Леваневцах, возможно, не будет моста.

Большинство этих изменений прописаны в Генеральном плане Николаева, принятом в 2009 году. Но проект Плана зонирования, разработанный киевским «Гипроградом», детализирует стратегию Генплана, является еще одним шагом к созданию единой схемы для работы органов местного самоуправления, заказчиков, застройщиков и горожан. Правда, говорят специалисты, для действительной эффективности существующих документов необходимо создание детального плана территорий и единого градостроительного кадастра. Но это – следующие этапы работы, а пока город стоит на пороге принятия второго по значимости градостроительного документа – Плана зонирования территории Николаева, порайонные обсуждения которого завершились недавно. 

«Настоящих буйных мало, вот и нету вожаков»?

Инициатором и организатором обсуждений проекта Плана зонирования, разработанного в соответствии с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности», выступил общественный совет по экологической безопасности и благоустройству при Николаевском городском голове под руководством Людмилы Руденко-Кардаш.

Активно прошли обсуждения в Заводском и Корабельном районах, где на встречах присутствовало по 50 человек.

В Центральном судьбой своей местности озаботилось лишь 20 жителей, а в Ленинском люди и вовсе остались равнодушны к слушаниям.

Больше всего общественность волновала ситуация  с зелеными зонами, историческим центром города, недоступность берегов рек, занятых предприятиями, портами, частными застройщиками. «Корабельцы» сетовали на загрязняющие окружающую среду заводы, которых в их крае предостаточно.

Жители Центрального района интересовались, сохранится ли Старое кладбище и что будет в районе Темвод. А заводчане озаботились судьбой Ялт и Леваневцев.

А 7 мая прошли итоговые городские общественные слушания. Среди вопросов, которые обсуждались, - ухудшение городского пространства временными сооружениями и то, каким образом План зонирования может улучшить ситуацию.

Вносились дополнения по всем районам города, но главное, чего добивались участники слушаний – это перенесение сроков окончательной подачи всех предложений в управление градостроительства и архитектуры Николаевского горисполкома. Связывали это с тем, что в документе много недоработок, которые важно устранить. 

Заглянем в будущее

Изучая проект Плана зонирования, давайте обратим внимание на те аспекты, которые касаются изменения нынешнего облика города, а также использования прибрежной территории, за которую с одинаковой настойчивостью борются и бизнесмены, и горожане.

Итак, центр города, завод «Дормашина». Он находится в зоне перспективной смешанной жилой застройки средней этажности, что означает, что в недалеком будущем руины заводских помещений будут снесены, а на их месте появятся многоэтажки.

По словам Александра Бондаря, недавно появилось повторное обращение николаевской компании «Аврора» о возможности проектирования и строительства в этом месте комплексной жилой застройки.

Главный архитектор называет это позитивной тенденцией, поскольку в центральной части города нужно проводить гражданское строительство, а не производственное.

Жилая застройка средней этажности предполагается на пр. Ленина (от ул. Комсомольской до ул. 9-й Слободской), на ул. Чигрина (между улицами Дзержинского и Комсомольской), на Лагерном поле, на ул. Ленинградской в Балабановке, отданы огромные территории в начале Матвеевки.

Дома усадебного типа в перспективе появятся на юге Балабановки, в микрорайоне «Лески-2», на Широкобальском перегоне. Относительно последнего А. Бондарь отметил, что предстоит большая и кропотливая работа, поскольку необходимо комплексное решение вопросов инженерного обеспечения территории.

Не миновать изменений и в микрорайонах Ялты, Железнодорожный поселок. Эти территории малоценной индивидуальной застройки предполагалось реконструировать еще 1984 году, но не случилось, и неосуществленные задумки перекочевали в Генплан 2009 года.

– Застройка, которая есть, не соответствует требованиям к объектам жилья, соцкультбыта. В перспективе она подлежит реконструкции, но это не значит, что завтра там начнется отселение. Вопрос решается так: появляется застройщик, он решает в установленном законом порядке вопросы отселения, сноса жилья, и на освободившейся площадке строит объект, но уже в соответствии с Планом зонирования, – поясняет А. Бондарь.

К рекреационным зонам активного отдыха относятся полуостров Аляуды, прибрежные полосы Намыва, Матвеевки. Предпочтительными видами использования здесь являются пляжи, сезонные спортивные центры с плавательными бассейнами, пляжное оборудование (солярии, аэросолярии, лежаки, шезлонги, душевые). Но если на существующих пляжах Намыва и Матвеевки такой комплекс услуг хоть представить можно, то где разместить лежаки на Аляудах, с его обрывистыми берегами, неизвестно.

Оказывается, рассказал главный архитектор, предназначение Аляуд, как и других функциональных зон территорий города, определено обобщенно. Конкретно размещение в том или ином месте полуострова пляжа или зеленых зон будет определено планом детальной планировки.

Не утешает и то, что наряду с пирсами, причалами и стоянками лодок на Аляудах в разделе «Допустимые виды использования» значатся надоевшие всем МАФы. В пояснительной записке к Плану зонирования они определены как временные сооружения торгового назначения высотой не выше 4 м и площадью 30 кв. м без фундамента. Значит, и здесь когда-нибудь появятся киоски…

Еще более озадачило, что в Матвеевском лесу, относящемуся к рекреационной зоне озелененных территорий общего пользования, однажды могут появиться рестораны, бары и кафе – эти предприятия общественного питания также прописаны в допустимых видах использования, только  с пометкой «Требуют специального разрешения или согласования».

Раз уж заговорили об отдыхе, то отметим, что однажды при въезде в Матвеевку, на свободной территории у реки появятся аттракционы, развлекательные центры и… магазины площадью 40 кв.м. Так предполагает План зонирования.

А вот напротив Николаевского морского торгового порта, наоборот, планируют создать производственно-коммерческую зону. Здесь будут административные сооружения, офисы, парки. Но потянутся ли в малолюдный район предприниматели? Специалисты считают, что да - при условии, что порт и дальше будет развиваться.

Промышленности, кстати, в новом документе уделено немалое внимание: под нее отдана вся территория между Херсонским и Баштанским шоссе в микрорайоне 13-я Линия. 

Когда же все произойдет

Говоря о времени, когда задуманное станет реальностью, Александр Бондарь отмечает, что плановая экономика закончилась с распадом СССР, поэтому планировать в стратегических масштабах снос микрорайонов старой застройки и создание новой в нынешних условиях невозможно. Градостроители возлагают надежды на частных застройщиков, но и те не всегда могут позволить себе такую роскошь, как отселение жильцов: слишком высокие цены запрашивают николаевцы за свои полуразрушенные дома.

Но перспектива, конечно же, есть. Главный архитектор города уверен, что офисы у морпорта появятся уже через 5-10 лет, столько же необходимо, чтобы территория вблизи Матвеевки застроилась усадьбами.

– Мы хоть и говорим: 5-10 лет, но ситуация может резко измениться. Как чуть не случилось во второй Промзоне: до экономического кризиса появилось обращение корпорации «Богдан» относительно строительства крупного автомобильного завода на территории площадью 200 га. То есть появился инвестор, и мог бы произойти определенный прорыв в области промышленности, занятости населения. Но помешал кризис. Так же произошло и в районе матвеевского поворота, где отвели земельный участок под торгово-административный офисный центр, но территория осталась не освоенной. 

Недостатки Плана зонирования Николаева

Участники общественных обсуждений указали градостроителям на некоторые недоработки, касающиеся зеленых зон – они в Плане зонирования не отображены. Александр Бондарь пояснил, что в соответствии с  пояснительной запиской к документу, на территории тех или иных функциональных зон прописана необходимость размещения зеленых зон. То есть, указывать эти зоны в Плане зонирования не обязательно, хотя предложение горожан все-таки в протокол записали – оно будет обсуждено с проектировщиками.

Другую инициативу выдвинул эксперт по оценке земли Олег Абрамов. По его убеждению, необходимо прозонировать земли водного фонда, покрытые водой.

– Особенность нашего города в том, что в его границах более 6 тысяч гектаров водной поверхности. Одни ее части используются судостроительными заводами, другие  – портами и  «лоцманами», третьи могут использоваться для целей отдыха и даже «рыборазведения». На них разные экономические условия деятельности, ими нужно управлять, а не ждать, пока их застроит «самозастройщик». Кроме того, за пользования землями водного фонда необходимо платить, да еще и разумно, чтобы не убить окончательно негосударственное судостроение с одной стороны, и не дать «жировать» тем, кто наживается на водах наших рек и лимана, – высказал свою точку зрения эксперт.

Вопрос этот А. Бондарь считает действительно важным, хотя он требует отдельного проекта и рассмотрения.

– Мы обсудим его со специалистами киевского «Гипрограда», узнаем, есть ли опыт в других городах зонирования водной территории. У нас такого опыта пока не было.

В целом, глобальных, стратегических недочетов в проекте Плана зонирования территорий Николаева главный архитектор не видит. 

Вместо моста в Леваневцах появится парк?

Специалисты проектного института «Николаевский Гипроград разработали схему генерального плана основных зон микрорайона Леваневцы. В случае ее утверждения, рассказал руководитель «Гипрограда», депутат горсовета Сергей Клюс, в Леваневцах появится рекреационная зона площадью 4,5 га. А мост, который рискует превратить спокойный район в место с колоссальным потоком транспорта, возможно, будет перенесен несколько левее, как и предполагалось ранее.

– Понимая, что мост – это очень отдаленная перспектива, если удастся принять план и зафиксировать место как рекреационную зону, то при изменении Генплана в 2014 году у жителей Леваневцев появится возможность избежать появления моста, о котором они так переживают. Это будет основанием для киевского «Гипрограда» понять, что «резать» парковую структуру нерационально, – предполагает Сергей Клюс.

Найти в густонаселенном районе свободный клочок земли удалось благодаря  применению разных хитростей: задействовали не эффективную ныне дорогу, а также территорию частного лица, который, по словам С. Клюса, «все равно будет искать вариант с городом». Но больше всего земли – 1,5 га – хотят позаимствовать у управления капитального строительства Министерства обороны Украины, которому город в свое время выделил земельный участок под строительства жилья, но по Генплану и Плану зонирования жилье там не предусмотрено, поскольку через территорию проходит охранная зона моста. А вот разместить рекреационную зону можно. Это и является основанием вернуть городу земельный участок, который нынче выглядит крайне неприглядно из-за того, что замусорен. 

Следующий шаг – детальный план территорий микрорайонов Николаева

После утверждения Плана зонирования, в соответствии с законодательством, должен разрабатывается детальный план территорий микрорайонов, определяющий размещение конкретных объектов, в том числе киосков и павильонов. Очередность микрорайонов будет определена совместно с депутатским корпусом горсовета. Он же решит и вопрос финансирования разработки очередной градостроительной документации.

Сергей Клюс предупреждает, что если уж есть Генплан и План зонирования, то останавливаться нельзя, иначе эти документы не покроют собой все вопросы, которые возникают в связи с застройкой города и его развитием.

Также, подчеркивает С. Клюс, чтобы Генеральный план, План зонирования, детальный план территорий эффективно работали, нужен единый градостроительный кадастр, то есть электронное пространство, в котором будет отображаться инженерно-стороительно-земельно-транспортное развитие и перспектива города.

– Тогда жизнь не будет идти отдельно от документов: будет создан единый инструмент для всех, – отметил руководитель Николаевского «Гипрограда».

Градостроители считают, что вопрос финансирования разработки детального плана территорий удастся решить к концу текущего года, а вот появления единого кадастра – лишь воля горсовета. Хотя, по мнению С. Клюса, его можно начинать формировать уже сегодня, и тогда через месяц-два эффективность существующих градостроительных документов вырастет в несколько раз.

Екатерина Стриль, Центр журналистских расследований