Первая судебная ласточка, или Лучше поздно, чем никогда, но могут и привлечь

Похоже, что период напряженного и тревожного для предпринимателей ожидания результата в разрешении ситуации «Кто прав: горсовет, его службы, городская прокуратура и налоговая, или автор предыдущих и нынешней публикации?» завершается в пользу последнего..

Отдельные предприниматели под влиянием этих публикаций, все же перестали платить арендную плату по договорам аренды земли с собственниками помещений, в т.ч. и квартир многоквартирных домов. А самые отчаянные даже отстаивают свои права на неподписание договоров аренды долей земельных участков, противоречащих нормам Земельного Кодекса Украины, Закона Украины «Об аренде земли» и совсем «свежего» Налогового Кодекса Украины в суде.

По поводу невозможности принятия законного решения о передаче земли в виде «доли» в аренду собственнику помещения многоквартирного дома и заключения соответствующего договора аренды земли уже имеются авторитетные разъяснения Госкомзема, а теперь уже и Госземагентства. Да специалисту государственной службы или службы местного самоуправления и разъяснения то не нужны: надо просто уметь читать и понимать прочитанное.

Законом «Об аренде земли» определен объект аренды земли: - земельный участок. Понятие земельного участка дано в ст. 79 Земельного Кодекса: земельный участок- это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом положения,… ..В результате: нет части поверхности земли (доля это не часть поверхности земли), нет земельного участка; нет земельного участка. Нет объекта аренды земли, нет договора аренды земли.

Кроме того, ст.42 очень четко определяет субъекта, которому предоставляется земельный участок, и такого субъекта, как собственник помещения в многоквартирном доме, в указанной статье нет. В результате многократных исследований этой проблемы, специалисты Госкомзема пришли к выводу: «.., предоставить в аренду или в собственность земельный участок для обслуживания встроенного или пристроенного помещения в многоэтажном доме невозможно, поскольку невозможно создать объект земельных отношений – земельный участок, не нарушая единый комплекс недвижимого имущества, - выделить помещения дома как отдельное строение и дать ему отдельный адрес, который необходим для определения места расположения земельного участка как соответствующего понятию «земельный участок».

Что касается размера платы за землю – земельного налога субъектами, получившими в собственность или пользование земельный участок многоквартирного дома с придомовой территорией, то по ч.5 ст.7 прекратившего действие с 01.01.2011г. Закона Украины «О плате за землю» размер налога с земельных участков жилой застройки определен как 3% от 1% нормативной денежной оценки земельного участка, которая определена с применением коэффициента функционального использования равного Кф = 1,0, а не Кф = 2,5, который неправильно применяют некоторые оценщики земель, что(завышение результата) устраивает специалистов городского совета. Собственники помещений в соответствии с часть 5 ст.14 того же закона возмещают заплатившему налог субъекту свою долю, соответствующую находящемуся в собственности помещению.

С вступлением в действие 01.01.2011г. Налогового Кодекса Украины плата за землю взимается в соответствии этим нормативно-правовым актом, в котором в ст.ст. 276 (часть 276.1), 276 (часть 276.5) , 286 и абзаца 10 Заключительных положений Налогового Кодекса Украины изложен совсем иной порядок платы за землю собственниками помещений многоквартирных многоэтажных домов, отличающийся от порядка, применяемого городским советом. Здесь также размер налога установлен в 3% от 1% нормативной денежной оценки земельного участка с Кф=1,0, а не Кф=2,5, как выполняется разработчиками документации.

Оригинальный, в смысле незаконный, способ оформления документов на аренду земельного участка (доли) придомовой территории Николаевский горсовет осуществляет с 2003 г,. руководствуясь своим Порядком оформления, утвержденным решением николаевского горсовета №16/7, который по сути противоречил законодательству с даты принятия.

Несмотря на многочисленные разъяснения Госкомзема по данной проблеме, горсовет и его исполнительные органы упорно игнорировали предложения привести в соответствие с законодательством указанный порядок. Удивительно, но незаконная схема оформления документов на землю в Николаеве работала и работает в настоящее время. В процессе участвуют многие ветви власти: - горсовет разрешает разработку земельно - кадастровой документации ( решение визируют архитектура, земельное управление, другие управления, юристы, заместители городского головы, депутатская комиссия); лицензированные предприятия или предприниматели разрабатывают документацию и нормативную оценку земельного участка. Далее горсовет рассматривает документацию и принимает решение (решение визируют архитектура, земельное управление, другие управления, юристы, заместители городского головы, депутатская комиссия). Собственник помещения оформляет подготовленный земельным управлением договор аренды земельного участка (доли) и подписывает его; а горсовет в нарушение законодательства регистрирует договор аренды земли, заменяя своей незаконной регистрацией законную государственную регистрацию. Собственник помещения передает несоответствующий законодательству договор аренды в налоговые органы и представляет на основе договора декларацию. А затем налоговые органы, не вникая в суть и не устанавливая законность договора и правильность расчета платы за землю, принимает договор и декларацию и далее контролирует незаконную плату за землю, применяет все свои полномочия и санкции.

В случаях, в которых собственник помещений не заказывает документацию и не оформляет договор аренды земли, ему ГАСК не дает разрешение на строительные работы, требуя документ, подтверждающий права на землю, которая собственнику помещения многоквартирного дома не передается. Не дают ему и сдать реконструированные помещения в эксплуатацию, по причине чего он не имеет возможности начать предпринимательскую деятельность в собственных помещениях.

Если предприниматель-собственник помещений не обратился за договором, на него комиссией исполкома городского совета составляется акт о нанесенном ущербе неуплатой арендной платы за якобы земельный участок. Здесь уже на стороне несчастного и обманутого горсовета в борьбу вступает, не проверив законность и правильность по размеру претензий, прокуратура города.

И при всем при этом горсоветом такой собственник помещений обсчитывается с участием начальника городского управления земельных ресурсов Госземагентства в 250 раз. Не на гривну, не на две, ни в 2 и не в 3 раза, а в 250раз. Это, в совокупности с множеством принятых незаконных решений и оформленных в нарушение действующего законодательства договоров аренды, достойно занесению в Книгу рекордов Гиннеса.

И вот такое 8 лет имеет место в Николаеве. И действовало бы в дальнейшем вплоть до скончания жизни на земле, если бы наконец незаконность и абсурдность схемы привлечения к плате за землю собственников – предпринимателей не поняли сами предприниматели.

Неоднократные обращения профсоюза предпринимателей (Е.А.Герасимчук) к Николаевскому городскому председателю, обсуждения на круглых столах, инициированных оценщиками земель и Николаевской РТПП, обращения предпринимателей в органы власти, отдельные случаи неоформления договоров, медленно, но верно приближали развязку.

И вот, 20.07.2011г. хозяйственным судом Николаевской области по делу №5016/1726/2011 (16/136) в удовлетворении иска прокурора г. Николаева в интересах государства в лице Николаевского городского совета к ЧП «П» о взыскании убытков, нанесенных фактическим использованием земельного участка в размере более 6000 грн. отказано. Решение было мотивировано тем, что горсовет должен определить земельный участок, который находится в пользовании ЧП «П», его нормативную денежную оценку и определить основания для уплаты земельного налога в соответствии с Налоговым Кодексом Украины.

Апелляционная жалоба по данному делу 30.08.2011г. коллегией Одесского Апелляционного хозяйственного суда оставлена без удовлетворения, а решение хозяйственного суда Николаевской области оставлено без изменений.

По сути, суды обеих инстанций не приняли доводов прокурора в доказательство правомерности взыскания якобы ущерба, но приняли доводы представителей ЧП «П». А это уже судебная практика.

Предприниматели-собственники помещений многоквартирных домов на основании законодательства и судебного прецедента могут не заключать договора аренды якобы земельных участков. А те, кто уже заключил и платит , могут уже не платить.

Комиссия по пересмотру регуляторных актов на предмет соответствия Конституции и законодательству Украины при облгосадминистрации отслеживала судьбу злополучного решения №16/7 от 2003г. и постоянно, с марта, напоминала представителям исполкома городского совета о необходимости отмены указанного решения до 11 апреля 2011г. как несоответствующего законодательству.

И вот 25.августа решением №8/7 решение от 2003 г. № 16/7 наконец-то отменено. Но закончились ли на этом проблемы для николаевских предпринимателей-собственников помещений многоквартирных домов? Очевидно нет, не закончились, так как действуют все решения, принятые на его - №16/7 - основании.

Теперь каждый собственник помещений - арендатор земли (доли) должен будет оспорить в суде решение, которое сотворило из него арендатора земли, после отмены решения признать договор недействительным, а за тем, при желании, вернуть всю заплаченную по недействительному договору арендную плату. Вот это и есть ответственность «за лучше позже».

Безусловно данная тема и ее продолжение достойны общественного обсуждения, а нарушители 19 ст. Конституции и законодательства при оформлении земельных отношений должны наконец вспомнить о своей присяге и ответственности за ее нарушение.

Источник:www.mk.mk.uaАвтор:Олег АБРАМОВ